临门一脚生变，众安智慧生活上市再度折戟

来源：地产深度报道

传言“飞”了一天后，临门众安智慧生活用一纸公告证实了公司IPO的脚生戟再次失利。

1月12日晚间，变众该公司对外透露称决定延迟全球发售，安智且将不会根据招股章程规定的慧生活上时间表进行，同时还将退回香港公开发售以及优先发售的市再申请股款。其强调，度折延迟全球发售的临门决定不会影响公司现有业务，“公司正在审慎评估有关全球发售及上市的脚生戟更新时间表”。

延期上市的变众消息来得猝不及防。就在当日早间，安智众安智慧生活还按流程披露了挂牌上市时间，慧生活上称公司将在1月16日上市买卖。市再

变故意味着这家杭州物企已经在冲刺资本市场的度折路上三次折戟。

香颂资本董事沈萌在采访中告诉《国际金融报》记者，临门退回认购款项说明企业将取消这次公开募股，即终止IPO，“这种情况非常罕见”。

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三闯港交所

众安智慧生活成立于1998年，经过二十余年的经营，公司的业务版图已经从杭州扩展至长三角。截至2022年6月末，该公司拥有合约项目116个，对应面积约1710万平方米；管理项目79个，总在管面积约1180万平方米，涵盖8个城市及3个省份。

从城市能级来看，该公司在管项目多分布在二三线城市。截至2022年上半年，其在以浙江杭州、浙江宁波、安徽合肥、山东青岛为主的二线城市拥有55个项目，面积约797.3万平方米，占总在管面积的68%左右；另在三线城市浙江金华拥有1个项目，在管面积约28.6万平方米。

与绝大多数物企一样，众安智慧生活主要通过物业管理服务、面向开发商的增值服务以及面向物业业主及住户的社区增值服务三条业务线产生收入，其中毛利率相对较低的物业管理服务是收入大头。

根据招股书数据，2019年至2021年以及2022年上半年，该公司分别实现营收1.8亿元、2.31亿元、2.96亿元、1.52亿元，其中来自物业管理服务的收入占比分别为88.6%、79.5%、69.4%及69.1%。

这样的业务结构以及没有优势的管理规模都在一定程度上影响了众安智慧生活的盈利水平。2022年上半年，该公司归母净利润同比增长25.1%至0.21亿元，该指标在2019年至2021年期间分别为0.21亿元、0.37亿元、0.39亿元。

另一方面，众安智慧生活的经营也颇为依赖众安集团。截至2022年6月末，其合共管理众安集团开发的39个物业项目，对应在管面积约660万平方米，约占同期在管总项目及总在管面积的49.4%、56.3%；收入方面，该公司同期的物业管理服务收入中，约有73.3%来自众安集团开发项目，这一占比较2021年底的72.5%进一步上升。

种种“硬伤”都为众安智慧生活的上市埋下了隐忧，也催生了公司后续三战港交所的动态。

2021年6月，众安集团公告称要分拆附属公司众安智慧生活在联交所主板独立上市，后者几乎在同一时间递交了招股书。6个月后，第一版招股书失效，其又于2022年1月底提交新一版招股书，并在当年4月通过聆讯，但最终未能走到招股发售这一步。

2022年7月29日，众安智慧生活“卷土重来”，第三次向港交所发起冲击。这一次的流程颇为顺利，公司5个月后通过聆讯，并在12月30日发布招股章程，进行全球发售。

倘若一切顺利，其将在2023年1月16日正式上市交易，成为今年第一家挂牌上市的物企。然而现实总是充满变数，此次延期让众安智慧生活的上市之路又蒙上了一层阴影。

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低谷中的物企

多名行业人士告诉记者，拟IPO企业在挂牌上市前随时可能出现变数，即便是已经公告了挂牌时间，例如市场反馈不佳、主要股东出现突发问题、被监管机构叫停等。

在沈萌看来，众安智慧生活退回认购款项意味着其已经完成或者部分完成招股，临门一脚延迟IPO不排除有认购募资情况不及预期的可能，亦或是企业方面出现重大事件导致无法继续。

香港资本市场的资深评论人黄立冲也表示，这种情况意味着公司的新股发行较为困难，相当于此次上市不成功，后续的上市进程就要视情况而定。

他直言，企业在招股上市时有规定时间表，需要在规定时间内完成发行，募集到符合预期的资金。倘若重新发行，就要保证公司此前提交的财务报表在发行期间还处于有效期，如果后者已经过期，则需重新对财务报表进行审计，然后重新递表，“最快也要拖到三四月份”。

众安智慧生活的曲折上市路一定程度上反映了物业板块的现状。2022年以来，受外资撤离等市场形势影响，企业多次递表失败的情况越来越多，加之房地产行业低迷，物管企业的上市情绪也一度跌至冰点。

根据Choice数据，2022年成功登陆港交所的物企只有6家，较2021年的13家大幅减少，而2020年有18家，2019年有8家。

具体来看，2022年这6家物企都在前三季度完成了上市，其中金茂服务、力高健康、东原仁知服务分别在去年3月、4月上市，鲁商服务、苏新服务、万物云则分别在7月-9月完成上市，第四季度至今，市场仍未出现新面孔。

新上市物企数量减少也导致了募资规模的下滑。中指研究院物业事业部总经理牛晓娟曾公开表示，2022年物企IPO融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。

已上市物企的日子同样不好过。

过去一年，物管行业整体估值回调。根据克而瑞物管监测数据显示，截至2022年末，上市物企股价均值较年初整体下跌超过30%，61家上市物企仅有4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。

也就是说，去年有超过9成的上市物企，股价均较年初或上市首日下跌。物业股的低迷表现也从侧面压制了物管企业的上市热情，2022年递表的企业只有3家。

该机构指出，物业股估值修复关键还是在于稳地产，11月以来受政策提振影响，物业股估值已出现触底反弹迹象，后续有望随着房地产行业的企稳逐步回归到合理估值范围。

记者  吴典